Christian Mielke leitet das Zins- und Währungsmanagement Firmenkunden Deutschland bei der Deutschen Bank. Sandra Heinrich ist Leiterin der Spezialberatung Finanzierung Deutschland bei der Deutschen Bank

Foto: Jessica Schäfer

„Aktive Investoren bleiben gern flexibel“

Niedrige Zinsen sichern? Ist nicht immer die beste Wahl. Worauf es ankommt, erklären die Deutsche Bank-Experten Sandra Heinrich und Christian Mielke im Interview

Interview: Birgit Wetjen

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Zwei Perspektiven, ein gemeinsames Thema: Sandra Heinrich und Christian Mielke sind derzeit als Ratgeber sehr gefragt, wenn es um die Finanzierung von Immobilienprojekten geht. Als Leiterin der Spezialberatung Finanzierung Deutschland bei der Deutschen Bank kümmert sich Sandra Heinrich unter anderem um mittelständische Unternehmen und Immobilieninvestoren, Christian Mielke berät diese Kunden in seiner Funktion als Leiter Zins- und Währungsmanagement Firmenkunden Deutschland. Dabei stellen beide immer wieder fest: Die naheliegenden Finanzierungmöglichkeiten sind nicht unbedingt die besten – auch bei der Finanzierung großer Bauprojekte. results traf beide zu einem Gespräch in den Türmen der Deutschen Bank in Frankfurt.

Der Leitzins liegt im dritten Jahr bei null Prozent, Kredite gibt es für wenig Geld: Pusht das die Nachfrage?
Sandra Heinrich:
Das kommt darauf an. Bei Investitionen mit unternehmerischem Zweck – etwa bei dem Kauf von Maschinen, getätigten Erweiterungen oder Übernahmen – spielt der Zins eine wichtige, aber nicht unbedingt die entscheidende Rolle. Bei Immobilieninvestoren wurde der Markt unter anderem durch niedrige Zinsen angekurbelt. Immobilien sind aufgrund der Renditeerwartungen als Anlagealternative interessant.

Wie wichtig ist der Immobiliensektor?
Sandra Heinrich: In Deutschland wurden im vergangenen Jahr etwa 70 Milliarden Euro für Immobilienkäufe ausgegeben, von denen wir als Universalbank einen Teil finanzieren. Wir wenden uns natürlich vor allem an Geschäfts- und Firmenkunden, die neben verschiedenster Bankdienstleistungen das ganze Spektrum an Finanzierungen nutzen möchten – von klassischen Festsatzkrediten über öffentliche Fördermittel bis hin zu variablen Krediten mit und ohne Zinssicherung oder Schuldscheinen: Wir bieten die ganze Palette an.

Private Immobilienkäufer sind bestrebt, sich die günstigen Zinskonditionen langfristig zu sichern. Ist ein einfacher Festsatz­kredit nicht auch für einen Unternehmer die beste Finanzierung?
Christian Mielke: Niedrige Zinsen sind natürlich erst einmal immer gut. Aber von welchem Zinssatz reden wir? Geht es um den Geldmarktzins, also den kurzfristigen Zins? Oder geht es um den Zins für 10- bis 30-jährige Anleihen? In Deutschland werden Verpflichtungen über einen Zeitraum von zehn Jahren oder mehr traditionell mit einem Festzinssatz finanziert. Das sorgt für Kalkulationssicherheit. In anderen Ländern, zum Beispiel in Südeuropa, ist das anders. Dort wird viel stärker variabel finanziert, auch über lange Zeiträume. Es hängt von der individuellen Kundensituation ab, welche Finanzierungsform den größten Mehrwert liefern kann.

In den USA platzte die Immobilienblase, als der damalige Notenbankchef Alan Greenspan die Zinsen angehoben hat. Ist die variable Finanzierung nicht riskant?
Christian Mielke:
Das kann man so pauschal nicht sagen. Wenn ich variabel finanziere, muss ich allerdings ein Gefühl dafür haben, wie sich die Zinsen entwickeln könnten. Und ich muss wissen, welche Zinsbelastung ich mir am Ende leisten kann. Vor allem in den USA, aber wohl auch in Europa wurden Hypotheken damals allzu leichtfertig vergeben – ohne die Kredittragfähigkeit des Kunden genau zu prüfen. Das gibt es heute nicht mehr.
Sandra Heinrich: Bei der Wahl der Finanzierung muss man immer den Einzelfall betrachten. Wenn ich ein Objekt habe, das die Zinslast aus sich heraus tragen muss, dann brauche ich natürlich eine gewisse Kalkulationssicherheit. Die bekomme ich zum Beispiel durch eine Zinsbindung über die Laufzeit. Zudem habe ich beim Festsatzkredit die Möglichkeit, öffentliche Fördermittel in die Finanzierung einzubauen – bei variabler Verzinsung dagegen greifen die meisten Programme nicht. Dennoch besteht die Möglichkeit, je nach Zinsmeinung, öffentliche Förderdarlehen über ein Derivat in eine variable Struktur umzuwandeln. Anders stellt sich die Situation für Immobilieninvestoren dar, die ihr Portfolio auch mal drehen – also neue Immobilien kaufen und Bestandsimmobilien verkaufen. Aktive Investoren bleiben gern flexibel. Und dafür ist es eventuell günstiger, zumindest einen Teil der Finanzierung auch variabel mit oder ohne Zinssicherungsinstrumente zu gestalten.

„Derivate können auch für kleine Firmen interessant sein“

Christian Mielke


Mögliche Strategien im Zinsmanagement


„Eine Blasenbildung sehe ich noch nicht“

Sandra Heinrich

Was sind denn die Vorteile der variablen Verzinsung?
Christian Mielke: Der große Vorteil gegenüber einer Festverzinsung ist, dass der Investor flexibel bleibt, weil er einen Kredit mit variabler Verzinsung jederzeit zurückzahlen kann. Wer eine Immobilie etwa nach fünf oder sieben Jahren verkaufen möchte oder Rückflüsse erwartet, löst den Kredit einfach ab. Das ist bei einem Festsatzkredit erst einmal so nicht vorgesehen. Vor Ablauf der Zinsbindung ist eine Ablösung zwar möglich, aber sie ist unter Umständen mit hohen Kosten verbunden. Erst nach zehn Jahren hat der Kreditnehmer ein Kündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Teuer kann es doch aber auch werden, wenn der Zins steigt – und damit die monatliche Belastung in die Höhe schießt …
Christian Mielke: Entscheidend ist die interne Planung der Investoren. Alle Kunden sollten ihre individuelle Zinssensibilität und die maximale Zinsbelastung kennen. Eine Absicherung gegen zu hohe Kosten kann aber auch dadurch geschehen, den variablen Zins mit derivativen Absicherungsinstrumenten zu kombinieren. Damit kommen Sie wirtschaftlich zum gleichen Ergebnis wie mit einem Festsatzzins, haben in der Summe aber mehr Beweglichkeit. Das lässt sich gut am Beispiel einer Apfelschorle erklären: Sie haben zwei Produkte, die Sie getrennt kaufen und nach Ihrem Geschmack mischen.

Welche Optionen habe ich mit der Kombination?
Christian Mielke:
Sie können den Zins direkt absichern oder aber, wenn Sie das Risiko kurzfristig steigender Zinsen für unwahrscheinlich halten, eine Absicherung erst in vier oder fünf Jahren vornehmen. Sie können beide Produkte bei einem oder bei unterschiedlichen Anbietern kaufen – sich also auch die Bank suchen, bei der Sie ein Darlehen mit variablem Zins zu den interessantesten Konditionen bekommen. Der Grundgedanke ist immer, beide Dinge voneinander zu trennen und individuell zu bewerten.
Sandra Heinrich: Als Erstes muss sich der Unternehmer fragen, ob er Flexibilität oder Zinssicherung braucht. Und dann hängt die Bewertung natürlich auch von den Zinserwartungen ab. Angenommen, in den kommenden Jahren werden nur moderate Zinsschritte erwartet, dann kann ein Unternehmer, der eine Maschine anschafft und über vier Jahre finanziert, eventuell ganz ohne Absicherung vom günstigen variablen Zins profitieren. In diesem Zeitrahmen wäre ein moderater Zinsanstieg verkraftbar.

Variable Verzinsung und Zinsswap haben bei vielen Unternehmen noch aus der Vergangenheit einen schlechten Ruf. Wie kommt das Angebot bei den Kunden an?
Christian Mielke:
Unter Immobilieninvestoren ist das ein bekanntes Thema, aber nicht unbedingt im Mittelstand. Vielfach herrscht zunächst die Überzeugung, ein Derivat sei per se gefährlich. Wenn wir aber erst einmal mit unseren Kunden im Dialog sind und die Zusammenhänge erklären können, bekommen wir viel positives Feedback. Dabei ist es wichtig, alle Karten auf den zu Tisch legen und gemeinsam zu überlegen: Wie können die Bausteine funktionieren und interagieren?

Lohnt sich das denn für kleine und mittlere Kredithöhen?
Christian Mielke:
Natürlich ist der Aufwand eines Beraters bei der Vermittlung eines einfachen Kredites mit Festzins geringer, auch unter regulatorischen Aspekten. Ein Derivat müssen wir immer im Detail erklären, und es gibt eine große Vielfalt an Instrumenten wie Swaps, Caps, Floors. Da ist die Beratung sehr aufwendig. Wir setzen zwar keine Limits, aber wirtschaftlich machen kompliziertere Kombinationen erst ab einer halben Million bis eine Million Euro Sinn. Eines ist mir aber wichtig: Im Gegensatz zur landläufigen Meinung sind Derivate nicht nur etwas für Großkonzerne. Profitieren können auch Unternehmen, Ärzte und selbst Private, die in ihre Praxis oder eine Immobilie investieren und in absehbarer Zeit Zuflüsse erwarten.


In den USA ist die Zinswende vollzogen, in der Eurozone steht sie bevor. Ist es sinnvoll, va­ria­bel zu finanzieren, wenn die Zinsen steigen?
Christian Mielke:
Es klingt vielleicht erst einmal paradox, aber die Kombination aus variabler Verzinsung plus Zins­sicherung ist gerade bei steigenden Zinsen sinnvoll. Einfach erklärt, ist ein Festsatzkredit aus Marktperspektive wertvoll, wenn die Zinsen steigen, denn Sie haben sich ja die Zinsen unterhalb des aktuellen Niveaus gesichert. Aber bei Festsatzkrediten können Sie diesen Wert nicht materialisieren, wenn Sie Ihren Kredit vor Ende der Zinsbindung ablösen. Anders sieht es bei einer Finanzierung mit variablem Zins plus separater Absicherung aus.
Sandra Heinrich: Die Absicherung – beispielsweise per Swap – hat einen positiven Marktwert, wenn die Zinsen steigen. Und da Sie zwei getrennte Geschäfte abgeschlossen haben, können Sie den Marktwert des Swaps nach Ablösung des Kredites positiv glattstellen. Die Kehrseite der Medaille: Wenn die Zinsen fallen, hat der Swap einen negativen Marktwert, der im Falle seiner Auflösung auch nach zehnjähriger Laufzeit realisiert werden muss. Deshalb ist es wichtig, einen guten Berater zu haben beziehungsweise ein Beraterteam, das über Chancen und Risiken informiert.

Wie sieht denn Ihre Zinsprognose aus?
Christian Mielke:
Wir erwarten für die Eurozone in diesem Jahr noch keinen Zinsschritt. Es ist möglich, dass sich das 2020 dreht, aber wir haben keine Glaskugel – von Zinsschritten schon in diesem Jahr bis hin zu japanischen Verhältnissen mit einer sehr langen Nullzinsphase ist alles möglich. Wichtig ist deshalb nicht die blanke Zahl, sondern dass sich mein Investment zum gegebenen Zinssatz trägt. Das kann bei einem Prozent Zinssatz der Fall sein, aber auch bei drei Prozent: Die ganze Konstruktion muss so finanziert sein, dass Zins und Aufwand aus den Mieteinnahmen getragen werden können.
Sandra Heinrich: Der Zins ist sicher wichtig für Investitionsentscheidungen, weil er mit über die Rendite entscheidet. Als Immobilieninvestor muss ich mir aber vor allem auch den Markt insgesamt ansehen. Welche Risiken gibt es, dass eine Immobilienblase entsteht? Welche Chancen birgt der Markt? Wie wahrscheinlich ist es, dass die Immobilienpreise weiter steigen und die Mieten da auch mitgehen?
 
Wie gesund schätzen Sie den Immobilienmarkt in Deutschland ein? Droht bereits eine Blasenbildung?
Sandra Heinrich:
Eine Blasenbildung in Deutschland sehe ich noch nicht. Zwar sind Zinsen historisch niedrig und Wohnraumpreise in Ballungszentren zuletzt stark gestiegen. Aber zum einen kompensieren die Neubauten noch immer nicht die fehlenden Wohnungen – auch gestützt durch anhaltende Kapazitätsengpässe im Baugewerbe sowie Knappheit von Bauland –, zum anderen hat die gute wirtschaftliche Situation in Deutschland auch im gewerblichen Vermietungs­bereich zu niedrigen Leerstandsquoten geführt und Kaufentscheidungen von Immobilieninvestoren begünstigt. Das alles spricht noch gegen eine Blasenbildung. Dazu kommt, dass selbst die teuren deutschen Metropolen im internationalen Vergleich moderat abschneiden. Einzig München ist nach den Daten von Numbeo unter den 10 teuersten Städten in Europa, nur Frankfurt, Stuttgart und Berlin landen unter den Top 20.

Wir reden viel über den Immobilienmarkt. Die Immobilie des Unternehmers ist oft die Fabrik. Eignet sich auch hierfür eine variable Verzinsung? Oder sind die Bedürfnisse da ganz andere?
Sandra Heinrich:
Auf Kreditseite ist die Betrachtung ein Stück weit anders: Hier stellt man nicht die meist eingeschränkt drittverwendungsfähige Immobilie selbst in den Vordergrund, sondern die Firma mit ihrer Ertragskraft und ihrem Geschäftsmodell. Die Frage, wie sich die Branche oder die Digitalisierung auswirkt und wie das Unternehmen für zukünftige Herausforderungen gewappnet ist, spielt eine wichtigere Rolle als der Wert des Gebäudes, das finanziert werden soll.

Welche Rolle spielt das bei der Wahl der Instrumente?
Sandra Heinrich:
Was die Möglichkeiten der Finanzierungskomponenten angeht, gibt es genau die gleiche Vielfalt: Oft sind es bedeutende Sprunginvestitionen, wenn Unternehmer neue Produktionshallen oder Standorte bauen. Als Bankberater ist es dann unser Job, das Unternehmen in der Tiefe zu verstehen und herauszufinden, was am besten in die Strategie passt. Erwartet ein Unternehmer über den Verkauf eines Tochterunternehmens einen Zufluss an Barmitteln? Dann kann es sinnvoll sein, variabel zu finanzieren. Ist es insgesamt sehr hoch verschuldet, dann macht es vielleicht mehr Sinn zu prüfen, ob man mit Fördermitteln oder Haftungsübernahmen von Förderinstituten unterstützen kann.
Christian Mielke: Es ist auch nicht ein Entweder-oder – möglicherweise sollte ein Teil fix und ein Teil flexibel finanziert werden. Die Kunst besteht darin, die Bausteine ideal zu kombinieren und gemeinsam mit dem Kunden den besten Finanzierungsmix zu finden.

Weitere Informationen
Kontakt und Infos zur Finanzierung von Immobilien unter
www.deutsche-bank.de/finanzierung


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„Es ist wichtig, einen guten Berater zu haben“

Sandra Heinrich


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